吳經(jīng)理

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購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者的權(quán)利無法得到保護(hù).
根據(jù)現(xiàn)有法律和<物權(quán)法>相關(guān)規(guī)定，通過國家正規(guī)渠道購買的房屋，經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后，買房人對所購房屋獲得所有權(quán)，在任何情況下第三人都不能對其進(jìn)行侵害.但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房.所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù).同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等.而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障.

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卡其卡其

為什么不讓買小產(chǎn)權(quán)房：
購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者的權(quán)利無法得到保護(hù)。
根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，通過國家正規(guī)渠道購買的房屋，經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后，買房人對所購房屋獲得所有權(quán)，在任何情況下第三人都不能對其進(jìn)行侵害。但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。

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單機恐龍快打

小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

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哦啊再說

一、小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，確權(quán)登記完成逾70%-80%目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。國土部地籍管理司司長說，目前農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作正加緊進(jìn)行，去年頒布的中央一號文件明確規(guī)定，力爭用三年時間(即2012年)完成農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的工作。司長表示，“截至目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%，到2011年年底應(yīng)該會有一個更好的結(jié)果”。司長在會上透露，自2011年5月6日國土部聯(lián)合財政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》以來，在目前的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證遭遇了一部分政策問題，確權(quán)登記發(fā)證進(jìn)展較為緩慢，為推動確權(quán)登記發(fā)證順利進(jìn)行，近日又下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》。
二、小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證《意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證?！兑庖姟访鞔_規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等*非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱司長稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。朱司長稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)?！兑庖姟芬?guī)定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國家下一步出臺相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞在發(fā)布會上表示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，今年，全國將選擇部分城市開展小產(chǎn)權(quán)房試點清理工作。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
三、試點清理2012年2月21日，國土部召開發(fā)布會，公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王某表示，2012年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點清理，試點城市名單和試點方案目前正在研究中。對于試點清理工作，王某說，目前正在穩(wěn)妥有序地推進(jìn)啟動試點工作。目的是在試點基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作做好政策和制度的儲備。目前，北京、上海作為兩個試點城市已獲批準(zhǔn)先行試點。北京市國土局局長表示，目前國土部只批準(zhǔn)了在集體土地上建設(shè)*房的辦法，還沒有批準(zhǔn)試點方案?！皣敛恳笤圏c封閉運營，結(jié)果可控。我們目前正在制訂試點方案，完成以后要經(jīng)過國土部的審批?！睋?jù)了解，北京此前申報試點包括海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家等項目。
四、清理原則國土部部長徐某于2012年3月11日表示，2012年開始試點的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。徐某坦言，小產(chǎn)權(quán)房由來已久，在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有，情況比較復(fù)雜。對于2012年小產(chǎn)權(quán)房的工作，他表示將在調(diào)查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴(yán)格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進(jìn)。對于清理的原則，徐紹史透露，清理會嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，但要依法依規(guī)行政。
五、社會問題“小產(chǎn)權(quán)房”主要是四個問題，一個是法，一個是理，一個是權(quán)益，一個是利益。從法上講，國家法律土地制度規(guī)定的非常明確，集體土地它的宅基地包括它的土地轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，就是只能在屬于農(nóng)民范疇內(nèi)運轉(zhuǎn)，城市不能運轉(zhuǎn)。因為這是從農(nóng)民的根本利益出發(fā)，在社會保障不健全的情況下，這一條不能動。第二方面就是理，農(nóng)民賣“小產(chǎn)權(quán)房”能夠致富，為什么不讓城里人買“小產(chǎn)權(quán)房”便宜，為啥不讓買其實，這里涉及的問題不是那么簡單，“小產(chǎn)權(quán)房”就這樣賣了，沒有把它的土地效益發(fā)揮到化。再就是權(quán)益問題和利益問題。農(nóng)民的問題，就是城鄉(xiāng)差別，兩元結(jié)構(gòu)的問題，以及農(nóng)民保障問題，在沒有解決和建立起來的情況下，*主要是保護(hù)農(nóng)民利益的問題。農(nóng)村的宅基地是有限的，如果把大批農(nóng)村的宅基地叫城市居民買到以后，將來可能出現(xiàn)他們的居住、生活問題。

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