昨天，人民日報海外版旗下賬號俠客島發(fā)了一篇文章《誰推高了三四線城市的房價?》并未引起外界太大注意，但文章中給出了非常重要的樓市改革信號。

文中稱：

棚戶區(qū)是歷史欠賬，也是城市傷疤。從2008-2016年，全國棚改已累計使8000多萬住房困難群眾“出棚進樓”，相當(dāng)于德國的總?cè)丝凇＿@無疑是偉大的民心工程。

但是——棚改這本民心工程的真經(jīng)到了某些地方就念歪了。比如，有網(wǎng)友爆料，2016年，江西九江某區(qū) 38棟別墅型商住樓(100余戶)也要進行“棚戶區(qū)改造”。

文中直指某些地方政府為了獲取更多棚改安置獎勵，虛報、濫報棚改項目的現(xiàn)象——政策是好政策，但是到了地方上執(zhí)行起來就變味了。

文中更進一步的指出：2017年政府工作報告指出，支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產(chǎn)去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結(jié)構(gòu)均有看頭，倒推解讀，去庫存目標已實現(xiàn)，棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要，接下來亟待處理的是房價高企帶來的風(fēng)險。

這是黨媒*對棚改貨幣化問題做了梳理和解讀。請注意這個信號非常明顯：下半年全國三四線的棚改貨幣將大幅度收縮，甚至認為“貨幣化安置手段沒有保留的必要”。

為了驗證這一說法，貓叔聊天了一位業(yè)內(nèi)人士(是的，大家都有業(yè)內(nèi)人士嘛)。

業(yè)內(nèi)人士主要透漏兩個信息：1、在國開行的會議中，領(lǐng)導(dǎo)透露高層對棚改推動三四線房價上漲非常震怒。2、只有金融部門行動，其他部門看熱鬧是不行的，尤其點名了房地產(chǎn)和地方政府的債務(wù)問題。

那么可見，下半年棚改貨幣化收緊幾乎板上釘釘。與此同時，房價短期上漲過快，漲幅翻倍的城市就非常危險了。

地方政府的隱形債務(wù)危機

債務(wù)危機不可怕，可怕的是隱形的債務(wù)危機。因為不在明面上，無法預(yù)估風(fēng)險。

我曾聽一位地方政府官員做過這樣的比喻：當(dāng)官好像是把腦袋別在褲腰帶上，手里抱著一枚定時炸彈。這枚炸彈就是地方性債務(wù)危機，如何借新債還舊債，而且努力保證在任職期內(nèi)炸彈不被引爆，這是一個性命攸關(guān)的問題。

所以棚改貨幣化收緊很大程度也是為了緩解地方政府隱性債務(wù)擴張速度。首先，由于棚改貸款是從2014年底興起的，按照三年期限，從2018年開始有很多項目將面臨到期償還(截止到2018年5月底PSL總余額已經(jīng)超過3萬億)。其次，并不是所有的棚改項目都會申請PSL貸款，國開行棚改貸款對棚改項目的要求非常嚴格(例如要求每套房屋面積不高于80平米)，很多地方的城投平臺的棚改項目沒有申請國開行的棚改貸款，而是選擇商業(yè)銀行的棚改貸款，這就使得債務(wù)問題進一步變得更棘手。

今年地方政府的債務(wù)風(fēng)險比往年要大很多。今年4月初財政部和住建部共同發(fā)布的《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》，可通過發(fā)行棚改專項債償還部分棚改貸款，緩解政府壓力。就是為了遏制地方政府隱性債務(wù)增量。

很多粉絲擔(dān)心，如果棚改貨幣收緊，那么像媒體所說的三四線房價會不會大跌。這取決于貨幣收緊的力度，下面來討論今后可能出現(xiàn)的幾種情況。

直接引用浙江*給出的一組預(yù)估數(shù)據(jù)，僅作參考：

中性情形：

若棚改按照年初既定政策實施，棚改貨幣化安置比例為55%，假設(shè)棚改政策不做調(diào)整的情況下，三四線的銷售面積較2017年增長3.5%。全國商品房銷售面積增速為3.3%。

悲觀情形：

若此次棚改項目審批權(quán)上收總行后，后續(xù)項目審批繼續(xù)趨嚴，*來源放緩后必定會影響棚改項目實施的規(guī)模和速度。若仍要完成今年580萬套的棚改任務(wù)且PSL投放總量控制不增長，悲觀情形下2018年三四線城市商品房銷售面積增速大幅下降至-11.8%。悲觀情形下全國商品房銷售面積增速為-6.6%。

極端情形：

若今年下半年棚改項目完全停止，不再投放PSL*，那么三四線銷售面積增速為-30%，全國銷售面積增速為-18.5%。歷史上只有在2008年因為金融危機，全國房地產(chǎn)銷售增速曾經(jīng)大幅下滑至-19%。

以上的情形都是假設(shè)一二線城市不受影響，僅對三四線城市做出的分析討論。所以，從防范風(fēng)險的角度看，決策層應(yīng)該不會讓房地產(chǎn)銷售增速發(fā)生金融危機級別的下滑，全面停止棚改的概率幾乎沒有。

但既然要整頓，絕不能低估高層的決心。對于短期漲幅過大、“偽棚改項目”過多的三四線，有可能采取“定向爆破”的辦法，暫停棚改*輸血，直接斷糧。如果地方政府債務(wù)到期沒有妥善的解決辦法，當(dāng)?shù)氐恼麄€金融體系都會受到?jīng)_擊，房價自然不用說。

我們只能祈禱，自己不是被炸掉的那個。

形勢危急下的“逢三退一”

三四線城市的泡沫不少媒體已經(jīng)說的很清楚，今年年初貓叔也提醒過大家，及時從三四線置換到一二線。請轉(zhuǎn)給三四線年輕人：抓住2018年*的機會，拋掉老家的房子!買入大城市!

對于在三四線有房，甚至多套的人來說，千萬不要被現(xiàn)在的大牛市蒙蔽，其實形勢還是很危急的。當(dāng)前首先保證的不是要賺多少錢，而是如何保證自己的資產(chǎn)不受泡沫沖擊。

這里介紹香港的物業(yè)*達人湯博士曾經(jīng)提出過一個大道至簡的方法，那就是“逢三退一”。逢三退一，是指在樓市*的大牛市、開發(fā)商捂盤不賣或者二手房賣家瘋狂加價的時候，對于持有多套房子的人，賣出手上*不值得繼續(xù)持有的物業(yè)。

這比較類似于股市的波段操作“高拋低吸”，牛市中將手中次優(yōu)的物業(yè)出手，換取流動性現(xiàn)金來抵御寒冬，并在樓市下跌中及時買入優(yōu)質(zhì)的低估樓盤。

2015年湯博士感受香港樓市臨冬降至，提前賣出了自己的不好的物業(yè)。湯博士受到一些人的嘲笑，認為他賣早了，他解釋說，如果在樓市轉(zhuǎn)壞的時候賣出，可能會多賺20%的錢，但買賣周期需要三個月的時間。這三個月的跌幅可能會比較大，買了房的人很可能反悔，退掉定金不賣。雖然業(yè)主沒有損失，但*差的物業(yè)很有可能賣不出去。

更可怕的是，對于有多套房子的人來說，如果下跌行情加劇，房貸壓力過大，在樓市淡季不得不賣出*的房子回血。而之前已經(jīng)賣出*差房子的人，可以手持現(xiàn)金，逢低買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?，F(xiàn)在的“退”，是為了更好的“進”。

對于三四線的剛需來說，可以考察上文多地房價正在偷偷下跌!我采訪了200個買房人后終于確定!列舉的樓市降溫的幾個信號。如果你所在的城市房價一年內(nèi)已經(jīng)翻倍，并且已經(jīng)有了樓市降溫的跡象，那么你應(yīng)該搖號買入限價盤，如果搖不到，那寧可觀望，暫時不要買房子了。

文章轉(zhuǎn)載于鳳凰網(wǎng)

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