作為中國房地產(chǎn)市場*為特殊的存在，深圳樓市向來具有風(fēng)向標(biāo)的意義。就在6月5日，深圳出臺了長達(dá)5700字的樓市新政意見稿，被媒體解讀為“二次房改”。其內(nèi)容可概括為三點(diǎn)：

1、總量上：從2018年到2035年這18年間，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套。

2、政策房成主導(dǎo)：這170萬套房子里，商品房占40%，人才房占20%，安居房占20%，公租房占20%。也就是說，未來18年，深圳只能提供70萬套商品房，平均每年不到4萬套。

3、打折購房時代到來。人才房價格為市場的60%左右，安居房價格為市場的50%左右。其中，人才房和安居房封閉運(yùn)行，購房滿10年才能上市交易，但前提是要向政府繳納一定比例的增值*。

深圳二次房改，基本符合“讓市場的歸市場，保障的歸政府”的原則，但商品房與政策房比例的失衡、總體供給量的不足、租售同權(quán)和小產(chǎn)權(quán)房政策的缺失，會帶來新的問題。

1、商品房會否供不應(yīng)求？

按照深圳的人口規(guī)劃，到2035年還有500多萬的人口增量，按照每戶3人的配置，對應(yīng)的正好是170多萬套房子的需求。這種簡單的數(shù)學(xué)計(jì)算看起來天衣無縫，然而，它忽略了兩點(diǎn)核心問題：

一是，未考慮存量住房的不足。目前深圳常住人口1250萬人，實(shí)際居住人口可能超過1800萬人。而目前深圳商品房、保障房存量不到200萬套，頂多只能支撐600多萬人口的居住需求。剩下的人，大多都居住在小產(chǎn)權(quán)房和工業(yè)區(qū)宿舍。

根據(jù)廣發(fā)*的統(tǒng)計(jì)推算，深圳有50%的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房里。而小產(chǎn)權(quán)房本身并不受法律認(rèn)可，各地都還在清理違建之名行打擊之實(shí)。這些人的購房需求如何滿足？

二是，未考慮住房結(jié)構(gòu)的失衡。按照規(guī)劃，未來這170萬套房子中，只有四成是商品房，相比于500多萬人口顯然是不足的。雖說未來會有部分人口導(dǎo)流到人才房安居房中。

但要明白，商品房背后不僅有學(xué)位和交通醫(yī)療資源的支撐，而且還有房價剛性兌付機(jī)制的托底，在供求失衡之下，商品房房價很難降低。

2、政策房吸引力有多大？

深圳設(shè)計(jì)了三種住房模式：商品房、政策房和公租房。其中，政策房又分為人才房和安居房。

公租房只租不售，這好理解。而人才房安居房雖然能以五折六折買下，但這個價格買下的并非全部產(chǎn)權(quán)，而是類似與政府進(jìn)行合伙買房，共享*，共擔(dān)風(fēng)險，這與北京的共有產(chǎn)權(quán)房類似。

同時，深圳設(shè)計(jì)了長達(dá)10年的封閉期。在封閉期內(nèi)，這些住房不能上市套現(xiàn)，只能在體系內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這就意味著這些住房失去流動性。

即便到了10年之后，想要套現(xiàn)，也必須按照產(chǎn)權(quán)比例繳納增值*，這就會影響市場需求，近日北京共有產(chǎn)權(quán)房遇冷就是一例。

不難想象，在房價暴漲的預(yù)期中，商品房自然會繼續(xù)成為*追逐的對象高。

3、新福利時代，如何公平分配

當(dāng)年的經(jīng)適房之所以不了了之，就是因?yàn)槁┒刺?，腐敗尋租遍地，?dǎo)致開寶馬申請經(jīng)適房的新聞層出不窮。

人才房、安居房和公租房為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)，意味著新福利時代的到來。人才房和安居房封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，的確能減少投機(jī)需求。

然而，存量與增量都不足，僧多粥少。既然存在搖號、抽簽、輪候，恐怕也很難避免新的腐敗尋租問題。

同時，政策性住房向人才優(yōu)先，這是城市搶人大戰(zhàn)的必然結(jié)果。但大多數(shù)人才，其實(shí)本來是具備潛在購房能力的。資源就那么多，為人才專門提供住房，雖然不乏直接激勵的效果，但對于中低收入人口卻形成一定程度的擠壓。

4、租售同權(quán)在哪里？

既然要構(gòu)建租購并舉的住房體系，租售能否同權(quán)，是至關(guān)重要的問題。然而，這份方案，卻未看到推進(jìn)租售同權(quán)的時間表。

人們之所以追逐房子，除了房價不斷漲這種認(rèn)知之外，房子上附著的各種公共福利也是關(guān)鍵。

雖然在2017年租售同權(quán)就已成為熱詞，但目前各地推進(jìn)都十分乏力。如果附著于房子上的各種福利仍舊無法破除，那么*住房推進(jìn)，恐怕很難取得預(yù)期效果。

5、小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？

小產(chǎn)權(quán)房，在目前的住房架構(gòu)中，始終是個尷尬的存在，法律不承認(rèn)其地位，在市場上不能自由交易，不能用來抵押貸款，而且時不時就遭遇清理違建的打擊。

但正如上面的數(shù)據(jù)所顯示的，400多萬小產(chǎn)權(quán)房，支撐起超過一半深圳居民的實(shí)際租房需要。如何對待小產(chǎn)權(quán)房，事關(guān)住房政策的未來。

深圳人多地少，土地資源相對枯竭，這正是房價易漲難跌的根源所在。但如果能從小產(chǎn)權(quán)房著手，給予條件補(bǔ)繳土地出讓金從而適當(dāng)轉(zhuǎn)正，或給予改造入市的空間，想必市場供求格局會完全逆轉(zhuǎn)，房價自然也能穩(wěn)下來。

6、重回福利分房？

顯然，深圳的方案，并不等于重回福利分房。

當(dāng)年的福利分房，是以機(jī)關(guān)單位為主體，普通居民被排除在外，這只是小圈子的特權(quán)，所以1998年開啟的住房商品化改革有其積極意義。只是在實(shí)踐中，唯市場的傾向過重，保障思維不足。

這次深圳方案，可謂是將市場與保障相結(jié)合的探索，但仍不足以改變目前的樓市格局。原因在于，土地供應(yīng)不足、房價剛性擔(dān)保、租售仍不同權(quán)的老問題依舊存在，短時間內(nèi)，房價恐怕仍然很難退燒。

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