王

關于集體土地使用權流轉(zhuǎn)的含義，人們在認識和理解上存在較大差異.不少學者在研究集體土地使用權流轉(zhuǎn)問題時未區(qū)分建設用地和農(nóng)業(yè)用地，對集體土地使用權流轉(zhuǎn)的客體和主體都作了擴大理解.總的來看主要有兩種理解：一種觀點認為集體土地使用權流轉(zhuǎn)包括流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn).前者是指集體土地所有者與建設用地使用者之間的土地使用權流轉(zhuǎn)關系;后者是指土地使用者相互之間的土地使用權流轉(zhuǎn)關系.另一種觀點認為集體土地使用權流轉(zhuǎn)僅指集體建設用地使用權在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移.筆者贊同后者.從嚴格意義上講，土地使用權流轉(zhuǎn)是指集體所有的建設用地使用權在土地用者之間的轉(zhuǎn)移，不應包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權"流轉(zhuǎn)"，更不應該將流轉(zhuǎn)的客體擴大到家用地.
雖然"流轉(zhuǎn)"和"再次流轉(zhuǎn)"都可以實現(xiàn)土地有償使用，但兩者間有著重要的區(qū)別：
(1)所謂的"流轉(zhuǎn)"，實質(zhì)上是土地使用權與土地所有權的初次分離.在我國現(xiàn)行土地制度下，這種分離與建設用地使用權的取得實質(zhì)上屬于同一過程，通常會涉及到土地用途的改變和土地利用規(guī)劃的實施.因此，集體建設用地使用權與所有權分離的前提是政府依法審批.雖然"流轉(zhuǎn)"中土地所有者與使用者之間的流轉(zhuǎn)協(xié)議，*終還要經(jīng)人民政府的批準，但這種批準是被動的,形式上的，很難體現(xiàn)審批的真正意圖.在政府審批把關不嚴的情況下，很可能導致大量土地在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府的操作下涌入市場，耕地保護將更加艱難.而"再次流轉(zhuǎn)"僅限于建設用地使用權的流轉(zhuǎn)，一般不涉及到農(nóng)地的轉(zhuǎn)用問題和規(guī)劃的變更，也無需政府審批.以所謂的"流轉(zhuǎn)"獲得建設用地使用權的做法，實質(zhì)上是規(guī)避政府審批的非法占地行為.
(2)"流轉(zhuǎn)"主要發(fā)生在集體土地所有者與土地使用者之間，通常是在地方政府的操作下進行.其結(jié)果通常是增加建設用地的供給總量，而不是提高現(xiàn)有存量建設用地的利用率;而"再次流轉(zhuǎn)"是對存量建設用地使用權的重新分配，其結(jié)果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分,合理的利用，并不會增加新的建設用地.
(3)"流轉(zhuǎn)"如果監(jiān)管不力，極易造成土地供給失控，產(chǎn)生嚴重的社會后果;而"再次流轉(zhuǎn)"比較容易監(jiān)控，以通過流轉(zhuǎn)合同,土地使用權變更登記,稅收,價格等手段予以監(jiān)控.
基于上述區(qū)別，筆者認為集體建設用地土地使用權流轉(zhuǎn)是指存量建設用地使用權在集體建設用地使用者之間的流轉(zhuǎn)，而不應包括土地所有者與土地使用者之間所謂的流轉(zhuǎn).就像國有土地使用權出讓不同于轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村土地承包經(jīng)營中的發(fā)包不同于轉(zhuǎn)包一樣，它們遵循的是不同的規(guī)則，有不同條件和要求.準確界定"流轉(zhuǎn)"的含義，對于我國集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)制度的建立，對于未來國家進行土地市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，以及對于土地資源的合理利用與保護，都具有十分重要的意義.

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柏拉圖裝飾張總

關于集體土地使用權流轉(zhuǎn)的含義，人們在認識和理解上存在較大差異。不少學者在研究集體土地使用權流轉(zhuǎn)問題時未區(qū)分建設用地和農(nóng)業(yè)用地，對集體土地使用權流轉(zhuǎn)的客體和主體都作了擴大理解?？偟膩砜粗饕袃煞N理解：一種觀點認為集體土地使用權流轉(zhuǎn)包括流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。前者是指集體土地所有者與建設用地使用者之間的土地使用權流轉(zhuǎn)關系；后者是指土地使用者相互之間的土地使用權流轉(zhuǎn)關系。另一種觀點認為集體土地使用權流轉(zhuǎn)僅指集體建設用地使用權在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移。筆者贊同后者。從嚴格意義上講，土地使用權流轉(zhuǎn)是指集體所有的建設用地使用權在土地用者之間的轉(zhuǎn)移，不應包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權“流轉(zhuǎn)”，更不應該將流轉(zhuǎn)的客體擴大到家用地。
　　雖然“流轉(zhuǎn)”和“再次流轉(zhuǎn)”都可以實現(xiàn)土地有償使用，但兩者間有著重要的區(qū)別：
　?。?）所謂的“流轉(zhuǎn)”，實質(zhì)上是土地使用權與土地所有權的初次分離。在我國現(xiàn)行土地制度下，這種分離與建設用地使用權的取得實質(zhì)上屬于同一過程，通常會涉及到土地用途的改變和土地利用規(guī)劃的實施。因此，集體建設用地使用權與所有權分離的前提是政府依法審批。雖然“流轉(zhuǎn)”中土地所有者與使用者之間的流轉(zhuǎn)協(xié)議，*終還要經(jīng)人民政府的批準，但這種批準是被動的、形式上的，很難體現(xiàn)審批的真正意圖。在政府審批把關不嚴的情況下，很可能導致大量土地在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府的操作下涌入市場，耕地保護將更加艱難。而“再次流轉(zhuǎn)”僅限于建設用地使用權的流轉(zhuǎn)，一般不涉及到農(nóng)地的轉(zhuǎn)用問題和規(guī)劃的變更，也無需政府審批。以所謂的“流轉(zhuǎn)”獲得建設用地使用權的做法，實質(zhì)上是規(guī)避政府審批的非法占地行為。
　?。?）“流轉(zhuǎn)”主要發(fā)生在集體土地所有者與土地使用者之間，通常是在地方政府的操作下進行。其結(jié)果通常是增加建設用地的供給總量，而不是提高現(xiàn)有存量建設用地的利用率；而“再次流轉(zhuǎn)”是對存量建設用地使用權的重新分配，其結(jié)果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，并不會增加新的建設用地。
　　（3）“流轉(zhuǎn)”如果監(jiān)管不力，極易造成土地供給失控，產(chǎn)生嚴重的社會后果；而“再次流轉(zhuǎn)”比較容易監(jiān)控，以通過流轉(zhuǎn)合同、土地使用權變更登記、稅收、價格等手段予以監(jiān)控。
　　基于上述區(qū)別，筆者認為集體建設用地土地使用權流轉(zhuǎn)是指存量建設用地使用權在集體建設用地使用者之間的流轉(zhuǎn)，而不應包括土地所有者與土地使用者之間所謂的流轉(zhuǎn)。就像國有土地使用權出讓不同于轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村土地承包經(jīng)營中的發(fā)包不同于轉(zhuǎn)包一樣，它們遵循的是不同的規(guī)則，有不同條件和要求。準確界定“流轉(zhuǎn)”的含義，對于我國集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)制度的建立，對于未來國家進行土地市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，以及對于土地資源的合理利用與保護，都具有十分重要的意義。

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